萬科“逃離”北上廣
日期：2021-06-08
據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2021年1月至5月，在中國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜上，萬科以709億元的拿地金額排名第一，總拿地面積高達731萬平方米，僅次于碧桂園和保利發(fā)展。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計的龍頭房企拿地比重數(shù)據(jù)顯示，頭部企業(yè)普遍在回歸一二線城市的過程中。億翰智庫分析人士也認為，未來房企在拿地上，一線城市仍是重點。
耐人尋味的是，盡管萬科也在積極進行生產(chǎn)資料的儲備，但今年以來，其始終未在北京、廣州、深圳落下一子。并且，因去年初的圍標事件，上海已經(jīng)對萬科、華潤、中海三家房企發(fā)出“禁令”，限制以上幾家企業(yè)三年內(nèi)在公開市場的拿地行為。日前，也有市場消息稱，萬科在試報名參加上海土拍時，遭到了拒絕。這也意味著萬科大概率無緣參加6月份上海的首次土地集中出讓。
無論是主動放棄還是被動拒絕，游離于一線城市之外的萬科，在“北上廣深”之間顯然掩藏著不同的無奈和心思。
北京：為“自持枷鎖”買單
“感覺萬科都不是萬科了。”一位北京資深的土地投資部長感嘆，遙想前幾年萬科在北京土地市場，以100%的比例爭到自持地塊，那是何等“意氣風發(fā)”。
然而今年5月，北京開啟首輪集中供地時，上百家房企競逐北京，萬科報名了16塊土地，最終卻一塊未拿下。據(jù)現(xiàn)場房企投資人士觀察，那次拍地，萬科雖然報了許多地塊，“但沒舉幾次手”。可見其對北京土地的獲取意愿并不強烈。
其實不只是這一次，據(jù)媒體統(tǒng)計，北京萬科在整個2020年無一個新增項目。上述房企投資人士直言，“北京萬科已經(jīng)很久不拿地了，就是因為沉淀資金太多。前幾年拿的地都是100%自持，已經(jīng)扔了100多個億進去，如果不收回來一些，集團估計也沒信心繼續(xù)投資了。”
自2016年起，北京推出“限房價、競地價”以及競報自持面積比例和設(shè)計方案的模式，改變了土地供應(yīng)方式，尤其是規(guī)定房企自持的商品住房須全部用于對外租賃，不得銷售，持有年限要與土地出讓年限一致。
這對于習慣了高周轉(zhuǎn)，掙快錢的開發(fā)商來說是一種挑戰(zhàn)。當時有不少業(yè)內(nèi)人士分析稱，自持比例越高，房企虧損的可能性越大，除非把房子出租，然后進行資產(chǎn)證券化，才可以掙到錢。不然單靠租金收益，想要回籠資金成本是個漫長的過程。
2016年12月，萬科成了“第一個吃螃蟹”的企業(yè)，以109億元拿下北京海淀區(qū)2宗100%自持地塊，后來打造出了翡翠書院項目。據(jù)媒體測算，加上建安成本、裝修成本、財務(wù)成本和運營維護成本，翡翠書院累計投入資本接近170億元。2018年，這個萬科響應(yīng)“租售并舉”的全新嘗試，由預租轉(zhuǎn)向正式出租。不過直到現(xiàn)在，該項目只租出去一小部分，“當然是賠錢了，全部租滿了收益才3%，真不如買國債了！”該房企投資人士認為，這或許是北京萬科一次投資策略的誤判，“預期太高了，可能以為自持后面會放開。”
但在萬科集團副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖看來，這是公司在轉(zhuǎn)型，關(guān)注存量改造的體現(xiàn)，不對規(guī)模執(zhí)著追求。在去年10月萬科北方區(qū)域媒體見面會上，劉肖表示，過去的一年里，北方萬科將主要的精力投入業(yè)務(wù)擴展，不僅研究城市更新、長租公寓還簽約了數(shù)十個科創(chuàng)園。
盡管這些業(yè)務(wù)實現(xiàn)了“從0到1”的變化，但早前對自持土地的熱情，也實打?qū)嵉赝侠哿说禺a(chǎn)主業(yè)的增速，或許也讓北京萬科失去了爭地的動力。
上海：圍標事件后遺癥
如果說對于北京市場萬科是在為自己的沖動買單，那么在上海，萬科更像是被自己的小算盤砸了腳。
簡單回顧那場圍標事件：2020年初，上海推出首個無自持比例要求的純住宅地塊，一宗位于內(nèi)環(huán)內(nèi)虹口北外灘的宅地，起拍價達34.3億元。由于地塊絕佳，吸引了中海、萬科、華潤、招商、綠城和平安六家企業(yè)的關(guān)注。
按照當時上海土地出讓規(guī)則，有效投標文件達到6-10分的地塊，綜合因素打分排名順序前三者將入圍競標人。中海、萬科和華潤成功入圍。但在接下來的競價招標中，三家房企不僅都按起拍價34.3億元報價，而且在拍賣時，萬科、華潤為中海讓路，讓中海以底價成交，溢價率為0。
此舉引起上海監(jiān)管部門懷疑，為查清緣由，官方一直沒有公布中標結(jié)果。隨后市場傳來中海與華潤結(jié)盟的消息，稱雙方將共同開發(fā)該地塊，而且萬科將以財務(wù)投資身份在其中分一杯羹。坊間傳言，三家房企高管因此接受調(diào)查。上海官方表示，因出讓活動存在問題，終止出讓虹口北外灘地塊。
據(jù)媒體公開報道，官方?jīng)]有公開文件禁止三家房企拿地，但行業(yè)內(nèi)都知道，去年上海已經(jīng)對三家房企發(fā)出了“禁令”。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，如果一兩年不拿地，靠萬科現(xiàn)在的土地儲備還能熬一熬，“但三年禁入市場，以后別家企業(yè)都在吃肉，萬科估計連湯都喝不上”。
土地作為房企的生產(chǎn)原料，如果不夠用，勢必會給企業(yè)帶來很多麻煩。“萬科可以學中海，去搞舊改拿地，也可以曲線進軍，但是成本代價比較大，舊改要投錢。另外，舊改從拿地到產(chǎn)出還是有時間周期的，會影響后面2-4年的收益，這個就麻煩了。”在盧文曦看來，公開市場招拍掛行不通，萬科在上海只能通過舊改拿地，要么就去二級市場收購，或者找其他房企注資聯(lián)合開發(fā)。
觀察上海樓市和房企多年，盧文曦坦言，萬科整體上沒有太大問題，只是節(jié)奏調(diào)慢之后，再想回到老大的位置就難了。“恒大、碧桂園跑前面，融創(chuàng)最近拿地也猛，兇殘地在后面沖。”
雖然目前看來，萬科活得比其他房企舒服，但圍標這件事對其未來三年產(chǎn)生的影響尚不可預估。
今年一季度，萬科上海區(qū)域銷售金額達到673.79億元，在萬科內(nèi)部排名第一，但縱觀近五年年報數(shù)據(jù)，從2016年至2020年，萬科上海區(qū)域的營業(yè)收入占集團的比例呈下降趨勢，分別為32.23%、27.46%、28.04%、26.10%和26.33%。
廣深：爭搶舊改，以小博大
失去了在上海公開拿地的機會，萬科在舊改方面還有充足空間。雖然在廣深的招拍掛市場未落一子，但今年4月萬科和合景泰富為了廣州黃埔雙沙村舊改項目發(fā)生了激烈的爭執(zhí)。
萬科最終以失敗告終，卻也足見舊改對房企的吸引力。其實若要往前追溯，某種程度上來說，萬科就是以舊改起家。
1988年，萬科正式進入房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)的第一宗土地是通過公開競標方式得到的羅湖區(qū)紅桂路舊城改造項目。直至今日，萬科仍在舊改領(lǐng)域不斷摸索。
在廣州，研究城市更新十余年的業(yè)內(nèi)人士陳海登表示，舊改是塊很大的蛋糕，利潤普遍在20%-50%左右，遠超一般的土地招拍。“集中供地推出之前，招拍掛土地的平均利潤在8%-12%之間，現(xiàn)在我聽一些房企老板說利潤大概在1%-2%。”
當集中供地的利潤跟紙一樣薄，舊改對于許多房企而言，是“以小博大”的最佳玩法。“大家都在玩，房企可以用很少資本，創(chuàng)造出一個很大的蛋糕。越早介入舊改項目，獲得的利潤就越多。”陳海登認為，舊改實際考驗的是房企的綜合能力。
不過，在他看來，萬科雖然是“老大哥”，在廣深舊改領(lǐng)域有些建樹，但實力并不出挑。“最近十來年萬科一直有介入舊改，因為太保守了，導致介入舊改時企業(yè)風控很嚴，不敢冒風險大力拓展舊改項目。”
綜合萬科對待“北上廣深”土地的態(tài)度，貝殼研究院高級分析師潘浩認為，這實際上是風險偏好的問題，“萬科很早以前就過了低利潤擴規(guī)模的階段，更多的關(guān)注利潤和回款是企業(yè)近幾年的選擇。從這一輪集中供地的情況來看，熱點城市推出的優(yōu)質(zhì)地塊，吸引了更多房企的關(guān)注，也導致項目盈利空間有限，甚至微薄。這顯然不符合萬科的偏好。”
雖然今年前五個月萬科沒有選擇進攻一線城市，但在二線城市頻頻出手，比如南京、寧波。另外，今年萬科還斥資近13億、溢價252%-318%到西安市藍田拿地。
在土地投資方面，每家企業(yè)都有自己的節(jié)奏，萬科也不例外。無論怎樣，拿地最終考驗的還是房企的資金實力。
一直以來，業(yè)內(nèi)普遍認可萬科穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)，這也使其能夠在危急關(guān)頭成為藍光發(fā)展、泰禾集團的白衣騎士。但據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年1-5月萬科已經(jīng)以186億元的發(fā)債規(guī)模位居房企融資榜單之首。
貝殼研究院分析指出，“滬深交易所于5月大批量終止ABS項目，其中不乏涉房類項目，釋放出監(jiān)管趨緊氣氛，房企發(fā)債審批時間將被延長，預期將會影響當月以及后期房企境內(nèi)債務(wù)的發(fā)債節(jié)奏。”
接近萬科的人士認為，只要能保障未來兩年以上的需要，萬科會在控制投資基礎(chǔ)的情況下，繼續(xù)挑選合適的項目。今年下半年，“北上廣深”仍舊有第二波、第三波集中供地活動，萬科的錢究竟會怎么花，還需拭目以待。
