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本周，克爾瑞公布了2023年1月份百強房地產企業銷售情況。數據顯示，1月，Top100房企僅實現銷售操盤金額3542.9億元，同比去年1月份降低32.5%，環比去年12月份銷售金額降低48.6%。Top10房企中，國企開發商占據了7席。

這表明，雖然過去半年多來，各級政府采取了大量的房地產支持性政策，雖然疫情管控全面松綁，雖然春節假期返鄉高峰下存在返鄉置業窗口期，但樓市整體仍舊低迷，預期中的回暖和復蘇并未出現。

過去兩年來，房地產市場經歷了一場“生死浩劫”，整個行業處于“懸崖邊緣”：

• 民營房地產開發商集體陷入危機：Top100民營開發商中，超過60%出現各種資金危機、債券違約和樓盤爛尾等問題；

• 地產行業一夜入冬：2022年，房地產銷售面積、新開工面積和投資較去年下降24%、39%和10%，慘烈程度已非“硬著陸”可以刻畫。

• 土地市場陷入冰凍：2022年全年，地方賣地收入6.7萬億元，同比下降23%，里外里損失3萬億元，導致地方財政陷入嚴重危機。

去年下半年以來，政策迅速掉頭。認知和定位上，權威人士和權威部門定調，房地產是“支柱”行業，必須確保房地產市場平穩發展；松綁寬松措施上，過去一年，各部門和地方采取了諸多實質性松綁和放水措施：

• 降息、降準：5年期LPR利率下調2次，累計35bps，至4.3%；2次降準，累計75bps。首套房利率下限調整為5年起“LPR-20bps”。

• 首套房首付比率：超過60個城市首套房首付比例降至20%。

• 二套房首付和利率：超過40個城市二套房利率降幅超過LPR降幅，首付比率也有下降。

  圖1、首套房和二套房利率：均已處于十年最低

  

• 限購松綁及減稅：接近50個城市公布了放松限購的措施，限購基本名存實亡；30多個城市出臺了放松資金監管措施和土拍規則；超過100個城市發放購房補貼，超過20個城市降低契稅、土地增值稅等稅收。

這一波政策松綁和放水的力度，即使在歷史來看，也算是相當大的了（如果不是最大的話）。這么大的寬松力度，放在以前，早已點燃整個樓市情緒，聰明資金早已聞風而動，開發商也已封盤待價而沽了。

但這一次，到目前為止，卻連個水花都沒有掀起，樓市依舊冷的刺骨（圖2）。

圖2：二手房掛牌價格與30大中城市商品房成交同比

過去二十年，房地產市場在"收死放亂"循環中不斷重復。但大家的基本預期，和對房地產長期信心保持穩定：

• 房價暴漲時，一般會出臺限購限貸等措施，給樓市降溫，避免房價過快上漲；

• 調控不會觸及高房價的根源——土地財政。調控的根本目的是確保了房價基本穩定（不能過快上漲，但更不能大幅下跌），從而確保地價和賣地收入平穩向上。

• 房價不能大跌情況下，為了平息社會對高房價的不滿，偶爾會打兩下“壞孩子”——房地產開發商，讓大家出出氣。作為整個鏈條中最為弱勢者，房地產開發商義不容辭地承擔了“本澤馬”的背鍋俠角色，承受了社會上對高房價的所有“惡意”。

• 開發商雖然經常被修理，但不至于傷筋動骨。由于房價地價向上預期不變，一旦政策放松的發令槍響起，開發商立馬滿血復活；購房者也聞風而動，用足政策指標，推動樓市迅速回暖，使宏觀調控“如臂使指”。

但2021年以來的房地產風暴，打破了大部分“舊默契”：

• “背鍋”多年后，社會主流開始把（民營）開發商，看成是高房價問題根源，對民營開發商下“死手”的言論一浪高過一浪。

• 強大的輿論裹挾下，房地產控杠桿行動拉開序幕。客觀地講，控制杠桿的初衷是好的，但實施過程中也出現了力度過大，部門政策效果疊加等問題，三條紅線、兩集中、涉房貸款集中度管理、壓縮信托涉房業務...，合成謬誤下，民營開發商出現了系統性的資金困難。

• 作為房地產行業的中堅力量，民營地產商的倒下，導致了新房爛尾、土地流拍等問題，引發了財政危機，對宏觀經濟穩定形成重大威脅。

• 開發商資金困難，導致了大量新盤爛尾現象，引發了購房者的爛尾斷貸，威脅到金融安全。

過去支撐房地產市場良好運轉的隱性契約被打破。高度的不確定性下，寬松放水的效果自然也大打折扣：

• 房地產行業定位不清：在穩增長“用人之際”時，再次被定為了支柱產業。但市場擔心，一旦經濟回暖，房地產是否再次成為隨時被拋棄的“夜壺”？房地產人人喊打的輿論環境，也并未有實質性改善。在此情況下，銀行敢放手給開發商貸款嗎？會不會擔心被貼上“不支持實體經濟”的標簽？

• 民營開發商前途未知：“民營開發商退出舞臺論”等極端輿論甚囂塵上，再加上資金鏈普遍陷入困難的現實，使民營開發商對其前途和未來，存在高度的不確定。在此情況下，即使政策寬松，民營開發商還敢向以前一樣，積極拿地、蓋樓嗎？

• 購房者預期惡化：一方面，大疫三年，居民購買力和信心受到一定沖擊，修復需要時日（圖3）；另一方面，民營開發商暴雷和新盤爛尾風險大到不能忽視的情況下，“資金安全”已經取代“房價漲跌”，成為阻礙購房者入市的首要因素。

• 新舊模式切換的不確定性：房地產正在經歷新舊模式轉換，這意味著支撐房地產市場運行的根本規則，會發生根本性變化。比如是否征收房產稅？這將帶來新的不確定性。今天響應號召，購買的改善性住房，明天會否成為房地產稅重點征收對象？未來的不確定性，抑制了購房者的信心和預期，也將使政策寬松的效果受到影響。

圖3：收入感受指數與收入信心指數

高度的不確定性，使房地產參與各方對未來普遍信心不足。信心不足下，光靠降息、降準、減稅、松綁限購限貸等周期性寬松政策，很難說服大家回來。因為市場一旦回暖，周期性政策隨時調頭。

中央經濟工作會議提出，綱舉目張做好工作，“要從改善社會心理預期、提振發展信心入手”，無疑看到了問題的“病根”。改善社會預期，提振社會信心，應該從改善房地產市場參與各方的信心和預期入手，直面關鍵問題，采取實質性措施，重新啟動房地產良性循環：

• 在最高層面明確房地產“國民經濟支柱產業”定位。過去多年，很多人借著高房價問題，否定整個房地產業，什么“虛擬經濟”、“吸毒上癮”、“夜壺”。有的甚至把科技行業卡脖子問題，也歸于發展房地產。

  實際上，改善居住品質是人民追求美好生活和幸福的關鍵來源。中央從來沒有全盤否定房地產，“房住不炒”的定調，就是要支持房地產健康發展。近期，雖然有權威人士出面確認房地產“支柱產業定位”，但分量還不夠，場合不夠正式，建議中央層面以更正式的文件，確立房地產“支柱行業”定位，而不能受到經濟周期性波動的干擾。

• 明確民營開發商也是自己人，支持其依法大力開發房地產。2018年民營經濟座談會確立了民營企業家“自己人”的定位，作為民營企業家的一部分，民營開發商當然是自己人，兩個毫不動搖當然適合房地產業。但過去三年，百強開發商中，超過60%的民營開發商出現了嚴重的資金問題，而國有開發商一家也沒有！

  過去一段時間，民營開發商退場論甚囂塵上，結合民營開發商大面積暴雷的事實，加劇了行業的恐慌。高房價背后問題非常復雜，最主要是土地財政問題。把高房價的問題完全歸因于民營開發商是不公平的。簡單懲罰幾個壞孩子，也無助于高房價問題的解決。實際上，民營開發商也不是“吸血鬼”和“食利者”，房地產開發行業并不存在所謂“超額利潤”問題，享受的只是和其他行業差不多的平均行業利潤率。

  建議召開按照2018年民營企業家座談會的規格，邀請民營開發商座談，確定其“自己人”的地位，鼓勵其為房地產健康發展貢獻力量。同時，引導和改善民營開發商所處的輿論環境，對于散布投機性恐嚇言論、擾亂社會信心者嚴厲打擊。

• 積極處理新房爛尾問題，實質性提升購房者信心。如上面所提，新房頻頻爛尾，已經打破了消費者對于房地產是“安全優質資產”的信仰，極大抑制了購房意愿。解決新房爛尾問題，根子在于盡快救活民營開發商，封死出血口，而不是“頭疼醫頭”地救項目不救開發商。

• 盡快明確房地產新模式的關鍵內容，消除不確定性，穩定長期預期。房地產新模式是今年的中央經濟工作會議新提法，類似于過去提的“長效機制”。但長效機制這么些年，仍未對高房價問題有應對之策。

  那么，新模式的定位和指導方針是什么？關鍵支柱有哪些？應該盡快對社會公布。不管是新模式，還是長效機制，都不應徹底否定過去20多年的房地產商品化改革，都應該找到降低土地財政依賴的良方，都應該以漸進式、可持續的方式進行改革，而非運動式抓幾個壞典型，注意力度、節奏和社會可承受能力，確保房地產市場的平穩有序運行。

相信只要尊重經濟規律，保持對市場的敬畏，以系統思維解決問題，在房地產領域不折不扣地落實“兩個毫不動搖”，我們一定能夠快速走出地產危局，快速化解馴服威脅國民經濟穩定的“灰犀牛”，確保中國經濟行穩致遠。