20城探索實施“房票”安置政策，真的能夠有效去庫存嗎？
日期：2022-06-29
在降低首付、放開限購限售的同時，“房票”安置政策重出江湖，多地出臺相關(guān)政策以期拉動市場需求并加快推進房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇。據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，今年以來已有至少20城探索實施“房票”政策。
何為“房票”安置？
這里所說的“房票”安置，通常是指在拆遷安置過程中，對現(xiàn)有住宅房屋征收貨幣補償方式的一種補充。房票是被征收人房屋安置補償權(quán)益貨幣量化后，征收人出具給被征收人購置房屋的結(jié)算憑證。也就是說，房票安置并非直接領(lǐng)取安置款，而是拿著房票買房，并抵扣房款。
以鄭州為例，河南省鄭州市人民政府辦公廳于6月20日發(fā)布《關(guān)于印發(fā)鄭州市大棚戶區(qū)改造項目房票安置實施辦法（暫行）的通知》，其中提到，房票安置是征收人比照貨幣安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的政策，將計劃安置的房屋轉(zhuǎn)化為貨幣，以房票形式出具給被征收人，由被征收人自行向參與房票安置工作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買商品房（含住宅與非住宅）的一種房屋安置方式。
按照政策，被征收人選擇房票安置的，安置補償權(quán)益按照房屋征收與補償相關(guān)規(guī)定計算后，由征收人給予安置補償權(quán)益金額8％的獎勵，作為房票安置政策性獎勵，列入房票票面金額，同時以現(xiàn)金方式獎勵被征收人3個月的過渡費。
與此同時，被征收人使用房票所購買的商品住房，不計入家庭限購套數(shù)。
可以看到的是，鄭州并非首個出臺“房票”安置的城市。據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，僅今年以來，至少包括河南鄭州、江蘇宜興、河南開封、江蘇南京、浙江溫州、江蘇張家港、浙江龍港、浙江海寧、浙江金華、湖北鄂州、浙江麗水、浙江寧波、浙江溫嶺、河南許昌、福建邵武、江蘇江陰、安徽界首、江蘇常熟、河南信陽、四川宜賓等20城探索實施相關(guān)“房票”安置政策。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，今年以來各地因城施策優(yōu)化力度不斷提升，但當(dāng)前政策效果尚不明顯，僅部分熱點城市市場情緒有所修復(fù)。當(dāng)前部分城市市場仍處深度調(diào)整期，庫存壓力較大，為減輕房地產(chǎn)市場庫存積壓風(fēng)險與政府資金周轉(zhuǎn)壓力，部分地方政府重新推出房票安置措施。
“房票”安置有何作用？
那么，“房票”安置有何作用？
探索“房票”安置被各地政府認(rèn)為是拉動市場需求、加快推進房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的一大途徑。
以福建邵武為例，邵武市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《邵武市開啟房票安置“四個益”》中提到，房票政策特色亮點之一便是拉動市場需求。房票進一步響應(yīng)國家樓市去庫存政策，可用于購買邵武市內(nèi)新建商品房或國有資產(chǎn)房源，限定了不可轉(zhuǎn)讓，且使用、獎勵期限為2年，加快邵武商品房去化周期，實現(xiàn)棚戶區(qū)改造與房地產(chǎn)市場聯(lián)動，又不會影響原本存在的剛需購房戶的購房計劃。同時，房票安置有效減輕了征遷補償財政資金壓力，也可以使安置方式靈活，群眾受益。
按照邵武市公布的數(shù)據(jù)，今年5月份以來，邵武市已完成成片征遷面積5.69萬平方米，其中房票安置面積為3.63萬平方米，房票安置占比64%。預(yù)計全年完成征遷面積58萬平方米，房票安置39萬平方米，房票安置占比67%，房票使用期為兩年，今年的房票轉(zhuǎn)化為商品房銷售20萬平方米，房地產(chǎn)稅收增加1.5億元。
江陰市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的關(guān)于《江陰市國有土地上住宅房屋征收房票安置實施辦法（試行）（送審稿）》的情況說明提及，當(dāng)前江陰房地產(chǎn)行業(yè)形勢比較嚴(yán)峻，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接關(guān)系到很多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如何促進房地產(chǎn)行業(yè)走出困境，成了當(dāng)前要解決的緊迫而重要的問題。近期，一些周邊城市相繼出臺了房票安置政策，以加快推進房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇。為加快推進江陰房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，市住建局參照周邊城市的做法，結(jié)合實際，擬訂了《江陰市國有土地上住宅房屋征收房票安置實施辦法（試行）》（送審稿）。
按照江陰市于今年5月16日印發(fā)的《江陰市國有土地上住宅房屋征收房票安置實施辦法（試行）（征求意見稿）》，房票面值包括：政府貨幣補償房票+購房優(yōu)惠房票。購房優(yōu)惠房票=購房面積×土儲中心與房企談判確定的優(yōu)惠底價×5%。
龍港市城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中心在發(fā)布《龍港市房屋征收補償房票安置實施辦法（試行）》的政策解讀中則表示，制定該政策的目的一是豐富安置補償方式，提供市場化房源，滿足群眾多樣化的安置需求，改善居住環(huán)境；二是提升安置速度，縮短群眾周轉(zhuǎn)過渡期，節(jié)省政府過渡費開支；三是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
當(dāng)前，亦有城市正在抓緊編制“房票”安置政策中。開封市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)顯示，6月20日，開封市房屋征收辦公室組織召開《開封市國有土地房屋征收房票安置實施辦法》（征求意見稿）研討會，開封市房屋征收辦主任馬衛(wèi)東在會上對鄭州市出臺的房票政策進行解讀，并要求市房屋征收辦相關(guān)人員對會上提出的問題進行總結(jié)，再繼續(xù)完善該政策，待條件成熟后予以公布實施。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄提到，面對房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力加大，加之疫情反復(fù)的背景，樓市去化受阻，尤其是對于部分庫存壓力大的二線和三四線城市而言，以房票的形式進行安置，并且房票只能用于購買房產(chǎn)，體現(xiàn)了對于去庫存的決心，可以達到一舉兩得的效果。一方面可以完成對未安置群體的妥善安置，保證居民的合法權(quán)益，另一方面，對于提振市場信心、加速去化起到一定的積極作用。對于開發(fā)商來說，在促進產(chǎn)品去化的同時，政策對安置房產(chǎn)也提出了諸如現(xiàn)房或者主體完工等要求，對開發(fā)商的資金能力是一個考驗，對于拆遷戶而言，多了一種安置方式的選擇，合法權(quán)益得到有效保證，對于整個房地產(chǎn)市場來說，一定程度上能助力盤活房地產(chǎn)市場，對于去化壓力大的城市達到去庫存的成效，但是整體來看，房票的市場接受度和效應(yīng)如何仍待考察。
“房票”真的能有效去庫存嗎？
從目前探索實施相關(guān)“房票”安置政策的城市來看，部分城市已實現(xiàn)“房票”換購商品房。
張家港市政府官網(wǎng)顯示，6月18日，鳳凰鎮(zhèn)在張家港市率先實施房票政策，允許動遷戶將安置房結(jié)算成一定面額后，通過房票的形式在鳳凰鎮(zhèn)相關(guān)樓盤自行選購商品住宅。當(dāng)日，家住鳳凰鎮(zhèn)楊家橋村的張先生和家人一起，來到該鎮(zhèn)定向房票安置辦公室，領(lǐng)到了全市首張房票。“我用一套大戶和中戶安置房在鳳語江南換購了一套商品房。”
鳳凰鎮(zhèn)建設(shè)管理局房屋征收條線工作人員介紹，“本次房票發(fā)放將持續(xù)一個月，首批暫定300張，有效期為3個月，房源為鳳語江南和一方桃源里兩個商業(yè)小區(qū)。如果動遷戶未購買商品住宅，有效期滿后，房票失效，仍按原動遷安置方式安置。”
另以四川宜賓為例，今年1月，宜賓市政府辦公室印發(fā)了《關(guān)于建立房票安置制度豐富征地征收住房安置補償方式的通知》，房票安置制度首先在三江新區(qū)試點。
據(jù)《宜賓日報》報道，今年6月2日，20戶三江新區(qū)待安置群眾領(lǐng)到房票，標(biāo)志著房票安置制度率先在三江新區(qū)試點實施。據(jù)三江新區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹到，此次首期房票頒發(fā)，推出了兩個商住小區(qū)1492套14種戶型的房源，待安置群眾可結(jié)合自身情況詳細(xì)咨詢。
可以看到的是，“房票”安置并非此輪樓市調(diào)控下的產(chǎn)物。
以具有代表性的內(nèi)蒙古鄂爾多斯為例，由于鄂爾多斯市庫存巨大，從2011年起，政府已經(jīng)不批新建，專心致志去庫存。鄂爾多斯市東勝區(qū)為了去庫存，于2016年初就推出“房票”制度。當(dāng)時“房票”的官方稱謂是“鄂爾多斯市東勝區(qū)房屋兌換憑證”，并有1平方米、2平方米、5平方米、10平方米、20平方米、50平方米、100平方米7種面值。
那么“房票”安置對去庫存真的有效嗎？在業(yè)內(nèi)人士看來，房票模式在短期內(nèi)可緩解房地產(chǎn)穩(wěn)增長及去庫存的壓力。
據(jù)《經(jīng)濟日報》報道，截至2016年1月，鄂爾多斯東勝區(qū)建成、在建但未售住宅面積608萬平方米、3.39萬套。與此同時，還有未改造的棚戶區(qū)18414戶，建筑面積289萬平方米，7萬多棚戶居民生活在基礎(chǔ)設(shè)施破損、安全隱患嚴(yán)重的“孤島”。但截至當(dāng)年5月底，東勝區(qū)已消化住宅存量13566套、184萬平方米，占住宅庫存套數(shù)的40%、總面積的30%。
廣東省規(guī)劃住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2015年開啟棚改、去庫存以后，鄂爾多斯樓市逐步回歸正軌。過去10年間，鄂爾多斯停止供地，拉長時間消化爛尾樓（如棚改換房票），為曾經(jīng)的大量供應(yīng)買單。一直到2019年，鄂爾多斯的房價才回到10年前的水平，而樓市交易量在2020年才回到歷史最高峰。
李宇嘉表示，總的來說，從棚改貨幣化安置到房票安置，是政策的優(yōu)化調(diào)整，有利于去庫存，有利于降低棚改成本。同時，目前樓市進入新時代，被拆遷人的需求差異比較大，包括選擇居住的區(qū)域、房源品質(zhì)、戶型、開發(fā)商品牌等，房票模式下，可以滿足被拆遷人差異化的需求。
“目前房票制度的創(chuàng)新化仍處于探索階段，但是不可否認(rèn)的是房票制度對于盤活市場和加速去化是有著積極意義的，未來或許能在庫存壓力大的二三線城市逐步推廣實施。”陳霄說道。
