業主苦車位久矣，千萬豪宅買家也要搶車位，捆綁銷售、只售不租亂象叢生
日期：2022-06-08
由于車位歸屬權的問題，住宅項目里常常出現的停車問題再度成為輿論討論的話題。
近日，深圳寶能公館因為車位歸屬問題，引發外界關注。
時代財經了解到，寶能公館位于深圳市福田區，屬于香蜜湖傳統豪宅片區，目前項目二手房掛牌總價在2000萬元上下，單價超過12萬元/平方米。
發生在千萬豪宅里的車位糾紛，也讓一直以來的車位難題再度浮出水面。
誰的車位？
寶能公館由寶能地產開發建設、深圳市寶能物業管理有限公司提供物業服務。項目包括住宅和公寓兩類產品，首期住宅于2015年9月開盤，公寓部分則于2020年下半年入市，2021年底陸續交付。
貝殼找房數據顯示，該樓盤主流戶型為150-200平方米的四居、五居室，占比達42.4%。目前在售二手房的均價為12.4萬元/平方米，總價在1500萬元-2300萬元之間；另有在租房源40套，月租金在2萬元-2.5萬元之間。
香蜜湖一位不愿具名的中介對時代財經稱，網上售價為政府備案價，實際成交單價在16萬元-19萬元/平方米之間；目前公寓尚有未售新房，單價稍低，但戶型和得房率不如住宅產品。
不過，在動輒2000萬元的豪宅小區里，業主依然面臨“停車難”問題。
時代財經了解到，由于深圳的車位并沒有單獨的產權，也不允許進行交易，因此寶能公館住宅區的所有停車位均為共用車位、先到先停。然而，此前開發商為了推銷公寓，曾承諾買公寓送車位使用權，但被贈送的部分車位位于住宅區域。
不過，開發商所承諾的“贈送車位的使用權”是否受到法律保障？
上海市尚法律師事務所律師唐震東對時代財經分析道：“小區車位要么是專有，要么是共有；凡是依法不能辦理產權證的車位都是共有車位。在不能出售、不能轉移所有權的情況下，開發商及任何主體以贈送的名義將車位使用權贈送給部分業主使用的行為，涉嫌擅自處分業主的共有部分，就違反了《物業管理條例》第27條之禁止性規定，即‘業主依法法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分’。因此，受贈人并不因此而取得贈與車位的物權。”
換言之，寶能公館所謂的贈送車位使用權在相關條例上就已經站不住腳。
上海光明律師事務所付永生律師也補充道：“寶能公館涉事車位或是屬于全體業主共有的人防車位，開發商擅自贈與屬于無權處分，贈與的約定侵害了其他業主的權益，是無效約定。”
事實上，豪宅業主爭搶車位背后，是寶能公館車位的緊張。據媒體此前報道，該小區住宅業主曾就車位問題多次維權。2019年底，住宅業主入住時僅能進入負三層停車場，負一、負二層停車場被圍擋擋住，甚至被物業焊死，導致業主停車存在實際困難。而公寓業主于今年初入住后，車位矛盾愈加激烈。
北京市盈科律師事務所合伙人律師李松指出，停車場長時間封閉不讓業主使用，開發商賣公寓時承諾“專用車位”的行為，涉嫌合同欺詐，合同相對方可主張開發商的違約責任。
只售不租，捆綁銷售，車位亂象屢禁不止
車位，常常是樓市出現爭議的原因之一。
2021年8月，深圳南山西麗寶能城被曝車位“縮水”。項目前期宣傳中，“2:1車位比配置”是該樓盤的主要宣傳點和賣點，也因此吸引了不少購房者。銷售備案中，該小區合計備案732套住宅，三層停車場、共1666個停車位，符合前期宣傳。
而在2021年8月臨近交樓時，小區物業貼出公示稱，負一層445個住宅停車位轉變為商業停車位、打包出售，負二層100個停車位用于幼兒園車輛臨時停放，僅剩負三層停車場供業主月卡車輛使用。據此，小區業主實際能享用的車位僅剩1118個，戶車比降至1:1.5，且均位于負三層。
除了車位承諾毀約，開發商的車位、車庫只售不租，在售房時捆綁銷售等行為層出不窮、屢禁不止，也變相抬高了房價。
2021年，鄭州鑫苑國際新城就因捆綁銷售車位被業主維權。據了解，開發商給業主的在線選房系統顯示，業主們必須同時成功選房和選車位，如未在規定時間成功選擇車位，則住宅訂單清零，開發商有權取消其購房資格，如果退車位則必須同時退房。此外，開發商承諾的“買車位房價有優惠”也并未兌現。
而事實上，早在2016年，住房和城鄉建設部出臺的《住房租賃與銷售管理條例》就明確規定，禁止開發商違背買受人意見，搭售車位、地下儲藏室等商品。但在房地產市場處于“賣方市場”的行情下，搭售車位還是屢禁不止。尤其在一二線城市，車位價格快速上漲，也成為收益可觀的投資產品之一。
“限價令”下，車位還成為開發商變相加價的砝碼，多家房企以車庫合同、裝修合同涵蓋加價部分，變相提高了項目單價。
隨后，多地相繼出臺政策堵上這一漏洞，如蘭州于2019年6月出臺相關規定，嚴禁各房地產開發企業、物業企業對小區配建的車位、車庫只售不租，在售房時捆綁銷售等行為，也不得變相抬高、壟斷、操控價格。福州、廈門兩市則將車位、車庫價格及精裝修費用納入價格調控范圍，以防變相漲價。
北京市盈科（深圳）律師事務所李夢晗律師對時代財經稱，隨著法律日趨完善，捆綁銷售等現象正在不斷減少；如遇到上述情況，購房者可以通過向監管部門投訴、向法院起訴等多種方式維護自身權益。
