從"防范風(fēng)險"到"呵護需求"，地產(chǎn)政策調(diào)整釋放利多信號，券商首席建言如此投資
日期：2022-05-18
日前，央行調(diào)整首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，變?yōu)椴坏陀谙鄳?yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。這是2019年8月推行房貸利率與LPR掛鉤以來首次主動調(diào)整首套房貸款利率下限。
多位接受證券時報·券商中國記者采訪的地產(chǎn)行業(yè)首席分析師表示，此舉標(biāo)志著從中央層面政策確定對房地產(chǎn)由“防范風(fēng)險”到“呵護需求”，有助于降低購房者置業(yè)成本，引導(dǎo)地方政府后續(xù)信貸調(diào)整。
多位分析師還認(rèn)為，對于地產(chǎn)行業(yè)而言，地產(chǎn)政策的寬松力度越來越強，但是市場仍然處于相對低迷狀態(tài)，房企也存在較大經(jīng)營壓力，后續(xù)房地產(chǎn)市場的恢復(fù)需要信貸端、需求端和供給端支持的協(xié)同發(fā)力。這些分析師舉例說，比如：需求側(cè)進(jìn)一步放寬限購、限售、限貸的力度，在供給端針對房企適度放松限價、規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管、滿足房企合理的融資需求等。
對于地產(chǎn)股等投資，分析認(rèn)為，“市場頂”會比“政策頂”更早到來，在政策進(jìn)一步寬松之前，市場資金搶跑可能導(dǎo)致部分個股行情已經(jīng)到頂。部分基本面極差的個股在近期股價已經(jīng)上漲很多，存在透支風(fēng)險，建議投資者謹(jǐn)慎持有基本面優(yōu)質(zhì)的部分地產(chǎn)股。
政策呵護剛性需求
“此次央行對首套房貸款利率下限的下調(diào)，反應(yīng)了政策層對房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前現(xiàn)狀的重視，要防范發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。同時首套房貸款利率下限的下調(diào)是本輪調(diào)控放松中具有全國性實質(zhì)利好的政策，寬松導(dǎo)向信號明顯，預(yù)計未來全國范圍的房貸利率都將出現(xiàn)下調(diào)?！眹鹱C券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師杜昊旻對證券時報·券商中國記者表示。
在央行調(diào)整首套房貸款利率下限之前，國內(nèi)房貸實際利率已經(jīng)有所寬松。4月103個重點城市首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，分別較上月回落17個、15個基點；平均放款周期為29天，較上月縮短5天。在前期各地信貸政策的放松下，全國房貸利率已經(jīng)連降7個月，當(dāng)前處于2019年以來的最低位。
中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏亦豐認(rèn)為，此次調(diào)整釋放了支持剛需首套購房的積極信號，若按最新5年期LPR來看，首套普通自住房貸利率下限由原本的4.6%下調(diào)至4.4%，下調(diào)首套房貸利率下限，打開信貸空間。相較于此前信貸政策以地方調(diào)整為主，此次自上而下的調(diào)整信號意義更強，有助于引導(dǎo)后續(xù)地方政府進(jìn)一步調(diào)整信貸政策。
德邦證券首席策略分析師吳開達(dá)則認(rèn)為，該政策在此時提出，主要目的是提振消費者購房意愿，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)銷售大幅下行趨勢，促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展。
“我們認(rèn)為此次放松主要有兩點信號意義：一是從中央層面政策確定對房地產(chǎn)由“防范風(fēng)險”到“呵護需求”；二是堅持‘房住不炒’，結(jié)構(gòu)上仍以支持剛需為主。此次政策僅調(diào)整首套住房貸款利率下限，對二套房無調(diào)整，結(jié)構(gòu)上仍主要支持購房剛性需求?！眳情_達(dá)表示。
值得關(guān)注的是，央行調(diào)整首套房貸款利率下限釋放了積極信號的同時，但是一些觀點也認(rèn)為20個基點的調(diào)整并不“解渴”。
夏亦豐指出，按照目前“五年期LPR+點數(shù)”的定價模式，最終實際房貸利率下降的方式可以是降息，即降低五年期LPR。這屬于銀行的被動下調(diào)，也會直接降低購房者的利息成本。此外，房貸利率降低的方式還包括壓縮加點，這屬于銀行的主動下調(diào)。2022年1季度加權(quán)平均房貸利率為5.49%，與房貸定價基準(zhǔn)之間的差額為109個基點，本身仍存在很大的壓降空間。
“短期內(nèi)沒有太大必要再進(jìn)一步去調(diào)整利率下限，而是應(yīng)該關(guān)注各地商業(yè)銀行在實際加點幅度上的下調(diào)情況?！毕囊嘭S表示。
房地產(chǎn)調(diào)控手段豐富
房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于比較艱難的階段。
統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，1-4月，商品房銷售額累計37789億元，同比-29.5%；銷售面積累計39768萬平方米，同比-20.9%。4月單月商品房銷售額同比-46.6%，較前值下降20.4個百分點；而銷售面積同比-39.0%，較前值下降21.3個百分點。1-4月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計為39154億元，同比-2.7%。4月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比-10.1%，較前值下降7.7個百分點。
上海證券首席地產(chǎn)分析師金文曦表示，對于整個地產(chǎn)行業(yè)而言，由于購房者在疫情之下購買力和購買信心都受到比較大的沖擊，僅對需求側(cè)的相關(guān)政策調(diào)整很難帶動整個地產(chǎn)行業(yè)的全面復(fù)蘇。
“預(yù)售資金監(jiān)管和AMC入場等供給側(cè)政策對于部分城市而言，比需求側(cè)政策更能穩(wěn)定市場信心和銷售預(yù)期。”金文曦表示。
杜昊旻也指出，房地產(chǎn)市場的恢復(fù)需要信貸端、需求端和供給端支持的協(xié)同發(fā)力：信貸端主要包括下調(diào)房貸利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度等；需求端主要在于限購、限售和限貸的放寬，支持剛需和改善需求的釋放；供給端主要針對房企，包括適度放松限價、規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管、降低土拍門檻、滿足房企合理的融資需求等，避免發(fā)生更多的房企違約事件，穩(wěn)定市場主體。
“地產(chǎn)政策已經(jīng)由紓困步入到主動推動的階段，但目前仍然不達(dá)預(yù)期。我們認(rèn)為，未來政策工具箱中還能使用的政策還很多?！毕囊嘭S表示。
具體可以分為兩個方面，狹義政策和廣義政策。狹義政策上，主要圍繞需求端的“五限”政策：一方面，政策應(yīng)該擴圍到能級更高的城市，可以起到有效的信號作用，重點關(guān)注成都、廈門、武漢、杭州等強二線城市的政策跟進(jìn)；另一方面，政策細(xì)節(jié)可以更精細(xì)化——例如對具體面積段提升的信貸支持等，地方財政上可以適當(dāng)支持真實需求——例如無差別購房補貼等。
廣義政策包括包括對整體需求的提振以及對產(chǎn)業(yè)主體的支持：第一，推動購房基數(shù)的增加，例如通過推動城鎮(zhèn)化來擴大新增的購房群體；第二，從資金面上，針對房地產(chǎn)開發(fā)商給予更多解困措施，例如預(yù)售監(jiān)管資金的進(jìn)一步寬松，增加AMC參與房企重整的動力，地方城投平臺入股房企項目，鼓勵地方國資參股房企，擴大房企發(fā)債范圍等等。
“狹義政策將會以各地自主調(diào)整為主，根據(jù)房地產(chǎn)市場的實際情況，包括庫存、去化周期、成交量價、土地市場熱度等等來動態(tài)調(diào)整。而廣義政策將更加傾向于從防范風(fēng)險的底線思維出發(fā)，要更多觀察房企和行業(yè)的經(jīng)營結(jié)果來調(diào)整?！毕囊嘭S表示。
地產(chǎn)股投資喜憂兼具
今年以來，地產(chǎn)股整體表現(xiàn)一直優(yōu)于大盤，政策邊際寬松帶來的困境反轉(zhuǎn)是投資的主要邏輯之一，但是隨著寬松性的政策不斷落地，對于地產(chǎn)股的投資也需要更多關(guān)注基本面等內(nèi)容。
基本面優(yōu)良的地產(chǎn)股是各方推薦的重點，被資金過度炒作的個股則更需要關(guān)注風(fēng)險。
“‘市場頂’會比‘政策頂’更早到來，在政策進(jìn)一步寬松之前，市場資金搶跑可能導(dǎo)致部分個股行情已經(jīng)到頂。部分基本面比極差的個股在近期股價已經(jīng)上漲很多，存在透支風(fēng)險。，建議投資者謹(jǐn)慎持有基本面優(yōu)良的地產(chǎn)股?！苯鹞年乇硎?。
吳開達(dá)也認(rèn)為，目前，在“穩(wěn)增長”訴求下，預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)放松政策會持續(xù)出臺，下半年新房銷售有望回暖，房地產(chǎn)板塊在政策放松階段超額收益明顯。但由于房地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入發(fā)展中后期，新房銷售整體繼續(xù)上升空間較小，不同區(qū)域表現(xiàn)分化可能加大。
“建議重點關(guān)注信用資質(zhì)好、布局能級高和經(jīng)營效率優(yōu)的國企和優(yōu)質(zhì)民企開發(fā)商。此外，需要關(guān)注居民預(yù)期持續(xù)走弱導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售恢復(fù)緩慢、資金鏈持續(xù)收緊導(dǎo)致部分房企出現(xiàn)債務(wù)危機等風(fēng)險?！眳情_達(dá)說。
杜昊旻也指出，本輪行業(yè)洗牌預(yù)計將持續(xù)2-3年，在寬松政策持續(xù)出臺背景下，基本面好的一二線、長三角城市有望先于行業(yè)整體企穩(wěn)回暖，且改善型需求或是本輪市場回暖的牽引。擁有穩(wěn)健財務(wù)結(jié)構(gòu)、良好區(qū)域布局區(qū)域、高質(zhì)量產(chǎn)品服務(wù)、精細(xì)化管理等核心競爭力的房企能夠在本輪周期中實現(xiàn)彎道超車，躋身行業(yè)前茅。
