深圳房租跌回4年前，“以租養貸”族直呼扛不住！
日期：2022-01-18
年關將近，深圳福田區福民街道的租客張漾（化名）感到房租降了，周邊空置房源有所增加。
2021年6月，張漾租下福田口岸附近的一房一廳，空房價格為4600元/月；帶家電價格為5000元/月，部分業主掛牌價為6000元/月。近日，業主論壇上掛牌房源增多，一房一廳空房的價格為4000元/月；帶家電價格為4300元/月，較高點下跌40%。
福田是深圳寫字樓最密集的區域之一，向來是租賃市場最火熱的區域。2021年，福田、龍崗租金出現松動，跌幅領跌全市。
深圳中原研究中心監測的數據顯示，2021年深圳全市房屋租金呈下跌趨勢，2021年租金平均約72元/平方米，下跌5.5%。與2019年相比，深圳租金下跌幅度約為11%。2017年6月，深圳租金平均為72元/平方米。這意味著，深圳的租金水平已經回到4年前。
租金回報率下降
深圳租賃市場寒意漸濃，出租周期拉長、空置率攀升。對大部分個人房東而言，房屋空置后還貸壓力倍增。
房價、房租雙雙下跌，深圳租金回報率回報率跌至歷史低點。深圳中原研究中心數據顯示，2021年12月深圳租金回報率約為1.14%，2018年以來呈現下行趨勢。
深圳租賃市場走勢平穩與官方嚴控租金漲幅密切相關。2018年以來，深圳推出穩定租金商品房”試點、擬立法建立房屋租賃參考價格制度等，多渠道管控租賃漲幅，防治房東惡意漲價。
2018年8月29日，深圳住建局表示，將推出“穩定租金商品房”試點，通過采取“一房一價”、“一年一調”等嚴格租金管控，控制年租金增長率不超過5%，對于在深繳納社保滿一年且未購房的居民，可在線申請參與排隊。
二手成交量近15年最低水平
除了租賃市場遭遇“寒冬”，深圳二手房行情也不容樂觀。
近日，樂有家研究中心發布《2021年度灣區樓市報告》（以下簡稱《報告》），深圳2021年在供應增加的帶動下，一手住宅成交量為52417套，同比增長15%，是近五年以來最高水平。
全年成交均價為6.4萬元/㎡，同比增長16%，達到歷史高位。樂有家營銷總裁賀玲分析認為，2021年改善型項目和豪宅項目的入市帶動了價格上漲，如果只看普通住宅，一手價格是下跌的。
2021年2月8日，深圳率先出臺二手房參考價機制，并作為銀行放貸的依據。二手房參考價出臺后，深圳樓市降溫明顯。
全年成交量遭遇腰斬，更是創下了近15年以來的最低水平，與新房市場的5年新高截然不同。而深圳上一次出現二手成交低于一手的局面，還是2008年。
《報告》顯示，去年深圳二手住宅平均議價率從年初的2%，上升至年末的峰值8%，議價率體現了業主與客戶之間的博弈，議價率越大，說明最終成交時業主讓利的價格越多。
往年很難議價成功的深圳二手樓市，2021年議價不僅成為常態，并且每月平均議價率整體還呈現了明顯的走高趨勢。
成交價趨同參考價 偏差值10%占比提升
從《報告》中可以看出，這一年深圳二手小區業主心態變化明顯。
在2021年7月以前，成交價與參考價偏差值在10%以內的成交單占比不到2成，20%以上的成交單占到6成以上，說明當時成交價遠遠高于參考價。
但8月開始，偏差值10%以內的房源占比顯著提升，10月對比9月更是直接提升了14個百分點，可見越來越多的成交房源價格接近參考價。
12月成交價與參考價偏差值10%以內的占比有所回落，也直接體現了市場的回暖，部分業主反價，價格差距再度拉大。
“危”與“機”并存
此外，部分片區排名的變化也能看出2021年樓市的變化。2020年排第4的前海如今跌至第17名，寶安中心、民治排名也出現下滑；而橫崗則由第11名上升至7名，東門、翠竹、蓮塘等片區的排名則出現上升。
究其原因，除片區自身規劃配套的變化以外，本就低價的區域受參考價新政影響較小，故更受歡迎。
《報告》還顯示了去年深圳二手住宅20大熱門片區，以四季度為節點對比價格的變化，其中同比呈現下跌的片區有13個，超過半數，最大跌幅甚至高達16.7%；而同比上漲的片區里，最大漲幅為4.66%。
但龍崗中心城、布吉與西鄉這三位“老大”仍然堅挺在TOP 3。越是市場不好的時候，越能看出一個片區的“抗擊打”能力。
量價結合分析，龍崗中心城、西鄉與大芬都是成交量較高且價格未現下滑的片區，抗跌性能佳，更值得購房者考慮挑選。
與西部相比，2.8新政的出臺對深圳東部反而是一個利好，政府參考價對東部的影響最小，所以助推了更多購房者前往東部置業。東部居民最期盼的地鐵快線——14號線也將在2022年底開通，交通利好又將釋放一波。
